Door de opkomst van digitale platforms zoals AirBnB en Booking.com is de toeristische verhuur van woonruimte het afgelopen decennium flink toegenomen. Soms leidt dit tot ongewenste effecten op de woningmarkt, de leefbaarheid van de stad, de veiligheid en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodatie. Bij gemeenten bleek behoefte te bestaan aan nieuwe instrumenten om deze ongewenste effecten te voorkomen en te bestrijden. Met ingang van 1 januari 2021 biedt de Wet toeristische verhuur van woonruimte deze instrumenten. In dit blog geven wij antwoorden op twee vragen. Om welke instrumenten gaat het? En wanneer kunnen gemeenten deze toepassen?
De nieuwe instrumenten kunnen worden ingezet met het oog op leefbaarheid
De Wet toeristische verhuur van woonruimte wijzigt de Huisvestingwet 2014. De nieuwe bevoegdheden zijn opgenomen in de artikelen 23a tot en met 23c van deze Wet. Er is aangesloten bij de bestaande systematiek; de gemeenteraad dient eerst in een huisvestingsverordening categorieën van woonruimte aan te wijzen waarvoor de instrumenten kunnen worden ingezet. Er is echter wel een belangrijk verschil. Normaal gesproken kan de gemeenteraad alleen van zijn bevoegdheden in de Huisvestingswet 2014 gebruik maken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte (artikel 2 Hv 2014). Op grond van de Wet toeristische verhuur kan de gemeenteraad ook een huisvestingsverordening vaststellen indien dat noodzakelijk is met het oog op de leefbaarheid van de woonomgeving. Schaarste aan woonruimte is dus niet vereist. Dit betekent dat bijvoorbeeld overlast en hinder voor omwonenden als gevolg van grootschalige vakantieverhuur ook kunnen worden aangepakt als er géén sprake is van schaarste aan woonruimte.
Welke instrumenten biedt de wet toeristische verhuur?
1) Registratieplicht
Om te beginnen kunnen gemeenten verhuurders van vakantieverhuur verplichten (eenmalig) een registratienummer aan te vragen (artikel 23a Hv 2014). Dit nummer moet de verhuurder vervolgens vermelden bij elke advertentie, onder meer op platforms zoals AirBnB. Met deze registratieplicht krijgt de gemeente inzicht in waar, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. Dit stelt de gemeente weer in staat om effectief toezicht te houden en indien nodig te handhaven. Het Besluit registratie toeristische verhuur van woonruimte bevat nadere voorschriften over de wijze waarop het registratiesysteem moet worden ingericht. Hiermee is de uniformiteit en gebruiksvriendelijkheid van de registratie geborgd.
2) Nachtencriterium
In aanvulling op de registratieplicht kan in de huisvestingsverordening tevens worden bepaald dat woonruimte slechts voor een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch mag worden verhuurd (artikel 23b lid 1 Hv 2014). De gemeenteraad dient, zo volgt uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel, te onderbouwen waarom de inzet van dit instrument noodzakelijk is én waarom niet kan worden volstaan met een hoger maximum. Het nachtencriterium leent zich volgens de memorie van toelichting bovendien niet snel voor B&B’s. De essentie van een B&B is namelijk dat de hoofdbewoner in de woonruimte aanwezig is op het moment dat er toeristen verblijven. Hierdoor wordt de overlast voor de directe woonomgeving reeds beperkt. Indien een gemeente deze vorm van vakantieverhuur wil beperken, ligt een vergunningplicht eerder voor de hand.
3) Meldplicht
Naast het nachtencriterium kan in de huisvestingsverordening tevens worden opgenomen dat de verhuurder iedere toeristische verhuring moet melden bij de gemeente (artikel 23b lid 2 Hv 2014). Door deze meldplicht kan het nachtencriterium worden gecontroleerd. De Wet biedt tevens een instrument om te voorkomen dat de woning nog wordt aangeboden als deze al voor het maximaal aantal nachten is verhuurd. De huisvestingsverordening kan namelijk degene die adverteert verbieden om de woonruimte gedurende de rest van het jaar nog te publiceren. Het college van burgemeester en wethouders dient de adverteerder hiervan wel eerst in kennis te stellen (artikel 23e Hv 2014).
4) Vergunningplicht
Naast de registratie- en meldplicht en het nachtencriterium kan een gemeente ook een vergunningplicht voor toeristische verhuur van woonruimte instellen (artikel 23c Hv 2014). De vergunningplicht kan worden ingezet in die gebieden van de gemeente waar de genoemde negatieve neveneffecten, zoals de druk op de leefbaarheid en de woningmarkt als gevolg van deze toeristische verhuur, ernstig zijn en een registratie- of meldplicht geen soelaas bieden of niet effectief zijn. Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de vergunning, zoals een maximum aantal nachten per jaar dat de woonruimte toeristisch mag worden verhuurd.
Bovendien kan – indien dat noodzakelijk is - worden bepaald dat het aantal vergunningen dat in een gebied kan worden afgegeven, gemaximeerd is. In dat geval wordt een schaarse vergunning gecreëerd. Indien de gemeenteraad hiertoe overgaat, dient te worden onderbouwd waarom in dat gebied een maximum moet worden gesteld en waarop dit maximum gebaseerd is. In de huisvestingsverordening dient bovendien een eerlijke, transparante en niet-discriminatoire verdeelprocedure te worden opgenomen. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet namelijk aan (potentiële) gegadigden gelijke kansen worden geboden om in aanmerking te komen voor deze vergunningen. Dit brengt tevens met zich dat de schaarse vergunningen in beginsel voor bepaalde tijd moeten worden verleend. Op deze wijze komen personen die vanwege het maximum in eerste instantie geen vergunning kregen, na één of twee jaar mogelijk wel in aanmerking voor een vergunning.
De Dienstenrichtlijn en het vereiste van evenredigheid
Goede onderbouwing is vereist
De instrumenten kunnen, zo volgt ook uit de memorie van toelichting, een beperking vormen van het eigendomsrecht en vrij dienstenverkeer in de zin van de Europese Dienstenrichtlijn 2006/123/EG. Het is aan de gemeenteraad om deze beperkingen te rechtvaardigen. De noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit van de maatregelen moet de gemeenteraad op basis van de lokale omstandigheden met zoveel als mogelijk kwantificeerbare gegevens onderbouwen. Het arrest Cali Apartments van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 22 september 2020 biedt ons inziens hiervoor bruikbare handvatten. Wij verwijzen in dit verband naar ons blog van 26 november 2020.
Maatwerk is vereist
Mede gelet op het vereiste van evenredigheid en het vrije dienstenverkeer, geldt als uitgangspunt dat dient te worden gekozen voor de minst beperkende maatregel. Dit is de reden waarom op grond van artikel 23 lid 2 Hv 2014 en artikel 23c lid 1 Hv 2014 eerst een registratieplicht moet worden ingevoerd, voordat de meld- en vergunningplicht kunnen worden toegepast. Het inzicht dat met de registratieplicht kan worden verkregen kan bovendien worden gebruikt om eventuele verdergaande maatregelen te onderbouwen.
De keuze voor het instrument is uiteindelijk afhankelijk van de ernst van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte. Deze kan verschillen van gemeente tot gemeente, of zelfs van wijk tot wijk. Dit heeft tot gevolg dat binnen een gemeente verschillende instrumenten kunnen worden ingezet. De registratieplicht kan bijvoorbeeld gelden voor de hele gemeente en de vergunningplicht voor een bepaald gebied in de gemeente. Ook is het mogelijk dat de gemeenteraad een vergunningplicht voor de gehele gemeente vaststelt voor een bepaalde vorm van toeristische verhuur, zoals een B&B, maar hiervoor geen meldplicht of nachtencriterium instelt.
Overgangsrecht
Gemeente kan geen gebruik meer maken van artikel 21 Hv 2014
Gemeenten die toeristische verhuur van woningen wensen te reguleren, zullen de nieuwe instrumenten moeten toepassen. Dit betekent dat gemeenten voor de regulering van toeristische verhuur niet langer gebruik kunnen maken van de mogelijkheden in artikel 21 Hv 2014. Op grond van dit artikel kunnen gemeenten bepalen dat het verboden is om zonder een vergunning woonruimte te onttrekken aan de woonvoorraad. Indien een gemeente een dergelijke bepaling al in zijn huisvestingsverordening heeft opgenomen, kan deze vergunning worden gelijkgesteld met de vergunning die wordt verleend op grond van artikel 23c Hv 2014. Als de gemeente niet tot gelijkstelling overgaat, dan komt de vergunningplicht één jaar na inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur van woonruimte (dus op 1 januari 2022) te vervallen (artikel 51, lid 2, Hv 2014). Dit artikel dwingt gemeenten dus een keuze te maken tussen continuering van de vergunningplicht of het laten vervallen ervan.
Overgangstermijn van zes maanden voor bestaande aanbieders
Bovendien geldt dat indien de gemeenteraad een registratieplicht invoert, deze verplichting slechts zes maanden na inwerkingtreding ervan van toepassing is op verhuurders die reeds een aanbieding hadden geplaatst voor de inwerkingtreding ervan. Hierdoor hebben ze de tijd om hun aanbieding aan te passen aan de wettelijke vereisten. Met de platforms is, aldus de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel, afgesproken dat ze de aanbieders hierover zullen informeren.
Conclusie
Met de Wet toeristische verhuur van woonruimte hebben gemeenten nieuwe instrumenten in handen gekregen om de vakantieverhuur van woningen in goede banen te leiden en uitwassen te voorkomen. In dit blogbericht hebben wij uiteengezet welke instrumenten dit zijn en wanneer zij kunnen worden toegepast.
- De Wet kent met ingang van 1 januari 2021 aan de gemeenteraad de bevoegdheid toe om in de huisvestingsverordening de volgende instrumenten op te nemen: 1) een registratieplicht voor verhuurders 2) een meldplicht bij iedere verhuring, 3) een nachtencriterium of 4) een vergunningplicht.
- Deze instrumenten kunnen worden gebruikt om de ongewenste effecten van toeristische verhuur op de leefbaarheid van de woonomgeving (dat wil zeggen: de directe omgeving van de woonruimte) tegen te gaan. Voor het inzetten van de instrumenten is schaarste aan woonruimte dus niet vereist.
- Wel is van belang dat de noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit van de in te zetten instrumenten goed worden onderbouwd.
- Daarbij dient de uiteindelijke keuze voor het instrument te worden aangepast aan de ernst van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte. Dit verschilt van gemeente tot gemeente of zelfs van wijk tot wijk.
- Als uitgangspunt geldt dat dient te worden gekozen voor de minst beperkende maatregel.
- Tot slot is van belang dat gemeenten geen gebruik meer kunnen maken van de mogelijkheid om op grond van artikel 21 Hv 2014 een vergunningplicht in te voeren met het oog op het reguleren van toeristische verhuur. Gemeenten dienen dus een keuze te maken tussen continuering van de vergunningplicht of het laten vervallen ervan.
Bronnen:
- Stb 2020/460, Wet toeristische verhuur van woonruimte
- Stb 2020/566, Inwerkingtredingsbesluit van 22 december 2020
