De Hoge Raad heeft op 26 november jl. in een baanbrekend arrest geoordeeld dat overheden die een onroerende zaak willen verkopen, in beginsel gelegenheid moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Dit houdt in dat het overheidslichaam de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria en hierover vooraf informatie bekend moet maken. Deze mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde is. In dat geval moet het overheidslichaam de voorgenomen verkoop zodanig bekend maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet de overheid in dat geval motiveren waarom er naar haar oordeel slechts één serieuze gegadigde is.
De feiten
De uitspraak van de Hoge Raad ziet op de verkoop van het oude gemeentehuis in Didam. De gemeente Montferland was bekend met de interesse van Becedo c.s. om een Albert Heijn-filiaal te exploiteren op deze locatie, maar heeft gekozen voor onderhandse verkoop aan een andere vastgoedontwikkelaar. Volgens Becedo c.s. is sprake van uitgifte van schaarse grond en handelt de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel door geen mededingingsruimte te bieden aan alle potentiële gegadigden. Anders dan de rechtbank, het gerechtshof en de advocaat-generaal, volgt de Hoge Raad dit betoog.
Oordeel Hoge Raad
Overheidslichaam moet mededingingsruimte bieden bij verkoop onroerende zaken
De Hoge Raad oordeelt dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van die onroerende zaak of indien dit redelijkerwijs te verwachten is. Het overheidslichaam zal criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel, dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen. Een overheidslichaam dient dit beginsel in acht te nemen bij een beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst sluit tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te creëren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Informatie hierover moet op zodanige wijze bekend worden gemaakt dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Mededingingsruimte is niet vereist indien slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt
De mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op dusdanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet het overheidslichaam in dat geval motiveren waarom er naar zijn oordeel slechts één gegadigde in aanmerking komt.
De vraag of er andere, vergelijkbare onroerende zaken beschikbaar zijn, acht de Hoge Raad in deze context niet beslissend; beslissend is of (redelijkerwijs te verwachten valt dat) er meerdere gegadigden (zullen) zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak.
Gevolgen voor de praktijk
Het arrest van de Hoge Raad maakt duidelijk dat overheden niet langer zonder meer percelen grond of andere onroerende zaken exclusief aan één partij te koop kunnen aanbieden. Het oordeel van de Hoge Raad is geïnspireerd op de jurisprudentie over de plicht om mededingingsruimte te bieden bij de verdeling van schaarse vergunningen. Deze norm is geïntroduceerd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in de Vlaardingen-uitspraak van 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927. De Hoge Raad verwijst expliciet naar deze uitspraak en past deze analoog toe op de verkoop van onroerende zaken. Of het gaat om de verkoop van ‘schaarse grond’ is volgens de Hoge Raad niet relevant. Beslissend is of (redelijkerwijs te verwachten valt dat) er meerdere gegadigden (zullen) zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak.
Het arrest vormt een belangrijke ontwikkeling in de rechtspraak en zal bovendien praktische consequenties kunnen hebben voor overheden die onroerende zaken willen verkopen. Het is van belang dat overheden zich bewust zijn van deze ontwikkeling om te voorkomen dat andere potentiële gegadigden achteraf met succes kunnen betogen dat zij geen gelijke kans hebben gekregen om het perceel te bemachtigen.
Bron: HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Becedo / Gemeente Montferland)
